NE SOUSCRIVEZ PAS DE PRÊT IMMOBILIER

Sur Instagram , j’ai déjà abordé le sujet « Je ne comprends pas pourquoi quelqu’un contracterait un prêt immobilier », mais j’avais improvisé ça rapidement sur mon téléphone. Je pense toutefois que le sujet mérite une explication plus détaillée, car même des personnes intelligentes et instruites que je connais tombent dans ce qui est peut-être la plus grande arnaque du capitalisme : le prêt immobilier.

Les prêts professionnels, c’est-à-dire les prêts à l’investissement ou au financement, ne posent aucun problème, puisqu’ils soutiennent la conjoncture à tout moment. Mais arrêtons-nous là, car je voudrais que ce billet soit compréhensible même pour les personnes qui souscrivent le plus souvent des prêts immobiliers et qui, justement, ne devraient surtout pas le faire.

L’essentiel

J’interdirais tout simplement les prêts immobiliers destinés à l’achat d’un logement, car les banques font surtout leurs affaires sur le dos des personnes pour qui acheter un logement n’est pas un investissement, mais qui empruntent pour avoir un toit. Cette phrase vous dit-elle quelque chose ?

Je préfère payer mon logement à moi plutôt qu’à quelqu’un d’autre. Pourquoi payer un loyer si je peux payer pour être chez moi ?

Les banques ne gagnent pas d’argent en accordant un prêt que les gens remboursent bien avant son échéance. Les banques font fortune dans deux cas.

1. Si les personnes aux revenus modestes, qui n’ont absolument pas les moyens d’acheter leur propre logement, ne peuvent pas payer les mensualités, elles perdent leur logement et font défaut sur leur prêt.
2. Ils remboursent le prêt pendant 20 ans, mais dans ce cas, ils remboursent presque le double de la somme empruntée.

Prenons un exemple simple.

L’appartement que tu veux acheter coûte 60 millions. 

Tu verses 20 millions d’apport personnel, la banque te prête 40 millions de forints.

Mensualité pendant 20 ans, soit 240 mois : 372 852 forints par mois.

372 852 forints x 240 mois = 89 484 480 forints. 

Voilà combien tu rembourses en 20 ans pour un prêt de 40 millions, alors que tu as déjà versé 20 millions de forints d’apport personnel. 

Donc, tu achètes l'appartement de 60 millions pour 109 484 480 forints, et il est à ton nom, mais seulement si tu peux payer les mensualités. Sinon, tu perds ton apport personnel de 20 millions et les mensualités que tu as déjà versées, car tout le monde peut être sûr d'une chose : si tu ne peux plus payer et que la banque saisit le bien et te met à la rue, tu ne récupéreras pas un sou.

Alors, voici ma question.

Pourquoi quelqu'un contracterait-il un prêt immobilier pour se loger ? Pourquoi ? Pourquoi me prend-on pour un idiot quand je dis de louer votre logement, que c'est la meilleure formule et aussi la meilleure solution financière ? Tu loues un appartement pour 220 000 à 260 000 forints par mois et, quoi qu'il arrive, tu peux déménager. Tu ne risques pas de perdre tout ce que tu as si jamais tu perds ton travail, que vous divorcez ou qu'il arrive quoi que ce soit. Imagine maintenant que tu décides quand même de contracter un prêt immobilier dans les conditions indiquées plus haut, qui ne sont même pas si mauvaises au vu du marché du crédit actuel. Tu prends donc le prêt et tu découvres que tes voisins sont des ploucs, que le chien débile d'à côté aboie toute la nuit, que le couple de connards se dispute toute la journée, puis baise en hurlant et que tu entends tout, ou que le syndic est tout simplement cinglé. Je pourrais citer tant de choses, et toi, tu ne peux pas déménager. Tu habites là, quoi qu'il arrive, tu dois y rester.

Si tu loues un appartement, tu peux déménager, et tu as 10, 14 ou 20 millions de forints sur ton compte. Parce que pour obtenir un prêt immobilier, il faut aussi avoir un apport personnel. Mais si tu as dix et quelques millions, voire plus, investis-les dans n'importe quoi, mais putain, ne contracte surtout pas de prêt immobilier. Je ne voulais pas tout vous balancer d'un coup, alors j'ai gardé un dernier petit détail pour la fin. Tu loues un appartement pour 260 000 forints, mais pour simplifier, loue-le pour le montant de la mensualité du prêt bancaire, donc 370 000 forints. Supposons que tu sois con comme tes pieds et que tu te dises que tu préfères verser ces 370 000 forints pour rembourser le prêt bancaire parce qu'au moins, ce sera à toi et pas au propriétaire. Je t'en ai déjà parlé plus haut.

Avec 370 000 forints de mensualités versés à la banque, voilà comment ça se passe : la banque prélève sa part sur les 370 000 forints que tu as versés, généralement 50 à 55 %, soit 185 000 à 195 000 forints qui vont à la banque. Les 185 000 forints restants viennent réduire ta dette.

À ce stade, je dois poser la question à nouveau.

Pourquoi ne pas plutôt louer un logement ? Tu verses 185 000 forints à la banque ; tu pourrais tout aussi bien payer un loyer avec cette somme. Et tu n’aurais toujours pas besoin de mettre toutes tes économies dans l’apport. Je trouve absolument incompréhensible qu’on n’enseigne pas l’économie aux enfants dans notre système éducatif, même de manière aussi simple, ou au moins quelques notions de base qui leur donneraient une certaine lucidité financière. Mais au moins, qu’on leur apprenne à éviter de se ruiner avec des décisions financières d’une stupidité inimaginable. Bien sûr, je connais la réponse, mais je ne veux pas parler politique, parce que s’il y a bien quelque chose de profondément répugnant, c’est la politique. Alors laissons tomber ce sujet ici. 

Mais n’oublions pas que le crédit est une excellente chose, sauf pour ceux qui n’ont pas d’argent. Le crédit est le meilleur choix pour les entrepreneurs qui veulent financer leurs investissements, mais certainement pas pour ceux dont la vie dépend de leur capacité à payer chaque mois 370 000 forints de mensualités, plus les charges et les dépenses familiales. Ne faites pas ça. Louez un logement, vivez en location ; moi aussi, j’en loue un, alors que je possède plusieurs biens immobiliers de grande taille et de grande valeur. Mais il ne me viendrait même pas à l’esprit d’habiter dans l’un d’eux, et je vais aussi vous dire pourquoi. 

Si je construisais une maison pour moi, elle me coûterait au moins 500 à 600 millions. Pas besoin de vous mettre dans tous vos états et de vous tordre de rage : c’est comme ça, un logement où je pourrais vivre me coûterait à peu près cette somme. Alors, je prendrais ces 500 millions pour faire construire ma maison, et une fois installé, je pourrais dire adieu à ces 500 millions de forints. De l’argent mort. Certes, j’y habiterais, mais ensuite, je pourrais me torcher avec ces 500 millions dans mes chiottes à mon nom, parce que je ne pourrais pas les faire fructifier.

N’exagérons pas les choses. Si je plaçais ces 500 millions de forints en obligations d’État, au taux directeur actuel de la banque centrale, je gagnerais environ 70 millions de forints par an tout en jouant à la PlayStation toute la journée. Au bout d’un an, les 500 millions seraient donc devenus 570, et si je réinvestissais cette somme l’année suivante, les 570 millions deviendraient 630 millions, et ainsi de suite. Les obligations d’État sont l’un des placements les plus simples ; il existe des placements encore meilleurs et bien plus rentables. 

Alors, la question : pourquoi habiter dans mon propre logement, quand l’argent destiné à l’achat d’un bien immobilier, placé dans un investissement simple, rapporte sans travailler suffisamment pour payer sans problème même un loyer exorbitant, et qu’il me reste encore 50 millions en plus ? C’est pour ça que je loue, parce que ça ne vaut pas la peine de vivre dans mon propre appartement. Ces chiffres fonctionnent de la même façon avec des montants plus petits. Tu as 20 millions de forints que tu mettrais en apport pour un prêt immobilier ? Place-les en obligations d’État à 13,5 % d’intérêt et tu gagneras 2 800 000 forints nets en un an.

C’est combien, le loyer ? 240-260 ? Avec les intérêts, tu peux payer ton loyer pendant un an, tu n’immobilises pas toutes tes économies et cette somme ne sort pas de ton salaire. L’argent qui te reste peut servir à tes gosses ingrats et aux grosses courses chez Auchan. 

Le problème, c’est que personne ne te le dit, parce que la plupart des gens ne comprennent même pas la situation, et ceux qui la comprennent s’en fichent complètement de ce que tu fais. Peut-être qu’ils commencent même à te dire : « Écoute, ça n’en vaut pas la peine », mais voilà que débarquent les abrutis très intelligents qui savent tout mieux que les autres et te démontrent que si, le prêt immobilier, c’est bien, parce qu’au moins, le logement est à toi. C’est tout bonnement stupéfiant. 

Moi aussi, j’ai essayé plusieurs fois, j’ai souvent fait les calculs, mais j’ai fini par arrêter, parce que soit il était impossible de convaincre l’autre, soit il aurait eu mal à admettre à quel point il avait foutu en l’air les 20 prochaines années de sa vie. Tu vois. Qu’est-ce que le pauvre type peut faire maintenant ? Il est déjà engagé, il ne peut pas s’en sortir ; souvent, mieux vaut ne pas y penser. Il vaut souvent mieux laisser les gens dans leur propre monde, parce qu’il est peut-être pourri, mais au moins ils ne connaissent pas la réalité, ce qui, dans bien des cas, n’est pas si mal, car la réalité est assez insupportable ces derniers temps. Surtout quand tu entres dans une banque pour demander un prêt immobilier. 

J’ai beaucoup hésité avant d’écrire ce billet, parce qu’il va faire mal à beaucoup de gens. À ceux qui ont souscrit un prêt immobilier, c’est certain, mais je me suis dit qu’ils étaient aussi nombreux à envisager d’en contracter un ou à essayer de résoudre leur problème de logement avec cette formule. 

C’est à eux que j’ai écrit ce billet.

Je vous en prie.